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不動産の資産価値に注目してみる

不動産投資は非常に大きなお金を動かすことになる投資です。そのため当たれば大きな見返りが期待できますが、失敗してしまうと大きな損を取り戻すことが難しいという特徴があります。そのため不動産投資を行おうと考えているのであれば相当に慎重になって検討をするべきであると言えるでしょう。どのような投資も確実に成功するというものはりません。失敗のリスクが高いほどリターンが期待できるという側面もありますので、何もかもが賭けであるとも言えるでしょう。その意味では不動産投資は非常に大きな賭け金が必要な賭けなのです。
まず不動産に対して投資をするのであれば資産価値の落ちにくい場所を見極めて行う必要があります。現代社会は人口が減少傾向に向かっていますので過疎地の不動産にはほとんど価値が残らない可能性が高いことが知られています。そのため不動産の価値が既存し難い都市部の一等地など、人口の集中する地域を選んで投資先として検討をすれば一定の成果が得られると言えるでしょう。勿論その様な場所は価格が高いことも想定されますので資金面での注意も必要なのです。近年では住宅ローンを使った投資も盛んに宣伝されるようになってきていますが、この様な方法については何度も使うことの出来ない大きな借入を使うという大きなリスクを抱えていることをしっかりと認識して行うべきであると言えます。
資産価値の落ちにくい不動産の見極め方としてはやはり都市部の便利な場所にある需要が無くなることの無い住宅を検討しておくべきです。日本の首都圏は今後の人口減少の時代も人口集中が続くと考えられており、その様なエリアにおける一般の住宅の需要は常に安定していると言えるでしょう。遠い将来のことは誰にもわかりません。そのため各自で予測するしかないのが現実なのです。そのための方法を自分なりに考えだして実践している人ほど、不確定要素の多い未来に対して柔軟に対応することが出来ると言えるのではないでしょう。

不動産投資を始める前に

不動産投資を始めたいと思っても、何から始めたらいいか分からないと誰もが思うでしょう。投資と普通の購入では基本的な流れは同じです。しかし、投資の場合はその物件から利益を得なければいけませんので、様々な点から物件を見極める必要があります。
まずは投資をする物件の情報収集をします。不動産投資と文字を見ると難しく感じますが、人が住みたいと思う場所や物件、人気のある地域などから自分が住んでみたいと思う物件を探せば、始めやすいです。インターネットで探せば、見やすいですし、広範囲に探しやすいです。
物件を探すことに慣れてきたら、気になる物件については問い合わせをしてみましょう。より細かい情報を教えてもらえますし、不動産投資について相談にも乗ってもらえます。
実際に現地を見に行くことも大切です。部屋の綺麗さや設備の充実さも大切ですが、外観がきれいか、駐車場が広いか、周辺の騒音環境や買い物施設までの距離、駅までの実際の距離など、自分が生活するつもりで気になる点がないか確認します。
大体の目星がついたら、資金計画を立てます。自己資金はいくらか、いくら融資を受けるのか、物件からの収入は大体いくらになるか、購入後にかかるメンテナンス費は大体いくら必要かなど細かい数字を出してみてシュミレーションするといいでしょう。
不動産投資先を決めたら購入申し込みをします。これは、本契約ではなく、物件を抑えるための仮契約のような手続です。必要書類に記入押印をし、申込金を支払えば完了です。
その後融資先を決め、事前審査を受けます。不動産融資先には、いくつかの種類があるので自分に合った融資先を探しましょう。事前審査が通れば、いよいよ正式な売買契約を結びます。不動産売買契約書に記名、捺印をし、手付金を支払い、契約完了となります。契約後、引き渡し時に残金の支払いなど残りの手続きをし、不動産引渡確認証を発行してもらうと、ついに不動産投資生活が始まります。

近所に知られずにマンション売却

住まいを購入する回数は、人生において何度も経験する人は少ないことでしょう。しかしながら、現実には両親が高齢になったことで一緒に住むために、マンションを売る決断をされる方や、近所の人には知られたくない事情があってマンションを売りたいと考えている方もいるようです。
一般的にマンションを売るためには、不動産会社に依頼することが多いものです。依頼を受けた不動産会社では、マンションを売るために広告に物件を掲載したり、インターネットに物件の情報を掲載して、購入したいと考えている買主を探すための広告販売活動を行います。近所の人に知られることなく、内緒でマンションを売りたいとお考えの方は、不動産会社にその旨を伝えて、広告への掲載や看板の設置などを控えることも可能のようですが、完全に内緒で行うことは難しいものです。
現在では仲介をすることなく、直接不動産物件の買取を行っている会社があります。こちらでは、買取査定の時にマンションを見せるだけで、その後引っ越しが完了するまでは、販売活動は行われないことになっていますので、近所の人に知られることなく、内緒で売ることが可能となっています。仲介手数料も発生しなくて、買取査定の依頼をしてから早く金額を知ることもできますので、利用されてはいかがでしょう。

買取査定の費用は無料となっており、電話でも受け付けを行っているようです。不動産物件を専門に買取を行っていますので、信頼できるでしょう。依頼者が引っ越しをして、空き家となった状況を確認できたら、販売活動が開始されますので、心配をすることなく売ることができるでしょう。マンションの場合には、近所の人に知られる確率が高いことが予想されます。買取のスピードが早くて、事情を説明して相談された内容は厳守されますので、安心してマンションを売ることができるでしょう。近所に内緒で売りたいとお考えの方は、参考にされてはいかがでしょう。

家を売る時・買う時にかかる諸費用

家を売りたいとき、買いたいとおもうとき、どんな費用がかかるのかよく知っておくべきこととなります。

売る場合は単に「売れたらお金が入ってくるだけ」と考えがちですが、もちろん仲介手数料や、売りたい家の価格が妥当であるか査定してもらうために何らかのお金がかかることが多々発生します。知り合いに直接家を売るときは、別となりますが、不動産会社を仲介する場合、仲介手数料として、売却価格の3%と消費税を手数料として支払わなければなりません。また、売買契約書にはりつける収入印紙代や、不動産所有権移転の登記手続きをしてもらうための司法書士に支払う手数料、所有権移転にかかる登録免許税なども必要となります。したがって、売るときは、売却不動産の価格が適正であることは当然ですが、手元にいくらぐらい残るのか、あらかじめシミュレーションをしておく必要があります。

さらに、家を買う場合はさらに費用が発生します。売主と同様に、買う人側にとっても、売買契約書に貼る収入印紙代、不動産所有権移転の登記手続きをしてもらうための司法書士への対価、所有権移転にかかる登録免許税なども必要となります。新築物件の場合は不要ですが、中古住宅を購入する場合、仲介する不動産会社に、手数料として不動産価格の3%と消費税を支払わなければなりません。

そのほか、ローンを組んで家を買う場合は、ローンにかかる費用が発生します。まず、ローンを組んでいることを不動産登記する必要があるため、ローンの抵当権の登記費用が更に発生します。また、万が一の場合に備えて、ローンを組む時は、保証料、団体信用保証料も必要になります。また、ローンを組む時は必ず火災保険に入らないと、銀行のローンの審査が通らなくなってしまいます。火災保険の費用は家の価値によって異なってきますが、かなりの高額となってくるため、家自体の購入価格の約20%近くの諸費用がかかってくるのが実態です。

この価格の不動産なら、購入できると、不動産の値段だけを見て判断しがちですが、諸費用がいくらぐらいになるのかよく計算しておく必要があります。

借地権購入で一戸建てを建てる時の注意事項

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借地権は、土地を借りて使用することのできる権利のことです。
ただし、通常は単に土地を借りる権利ではなく、土地上に建物を建てて、居住したり、営業活動することを認めてもらった上で土地を借りる権利のことを言います。

特に居住用として借地権を設定する場合には、借地借家法の適用を受け、借地権者に強い権利が与えられますので、首都圏などでは、借地権の価格は更地価格の70%程度で取引されることもあります。
一戸建てなどの建物を建てるということは、人生の中で最大の買い物をすることになるわけですから、簡単に転売したり、移転するわけにはいきません。土地が自分の所有であれば、誰の制約も受けず、生活することができますが、土地を借りて一戸建てを建てるとなると、地主から明け渡しを言い渡されないように顔色を窺わなければならないということになるかもしれません。

そこで、借地借家法では、借地権者に強い権利を持たせ、一旦借地権が設定された場合は、簡単に地主から明け渡しを求められないことになっています。
この法律では借地権の存続期間は30年とされていますが、建物が存在しており、借地人が更新を希望する場合は、基本的に地主はこれに応じなければなりません。
また、契約終了時、建物が残存している場合は、借地人は、地主に対し、建物を買い取るよう請求する権利、いわゆる建物買い取り請求権があります。

なお、借地権を購入し、一戸建てを建てた場合の注意点として、土地はあくまで借りものですので、地代の支払い義務は生じます。また、上記の通り、実質的に建物が残っている限り、借地人は土地を借り続けることができることになりますが、逆に建物が極端に老朽化して実質的に建物として使用できないような状態(朽廃)となった場合は、契約期間中とはいえ、借地契約は終了となります。
ただし、火災等により建物が滅失した場合は、朽廃とは異なりますので、借地契約は当然に終了とはならず、原則、再築が認められます。

水道管が引き込まれていない土地を売る時に知っておきたいこと

所有する土地を売ることを考えている場合では、その土地の状態を十分に把握することが必要です。宅地や住宅地、商業用地などがあり、農業用や林業、工業用など様々な種別があります。一般的には住宅を建てることのできる土地がメインとして売買されていることが多いものですが、実際には資材置き場として用いる土地や、事業などを行っている方が、機械類を置くためのスペースとして購入する場面も見られます。

一方で土地を売る際には、水道管にも注目することが必要です。宅地造成されている場合では、水道局によって水道管が既に引き込まれている場合が殆どですが、何も使っていなかった古い土地で、近隣に住宅などが無いような場所では、場合によっては水道管が引き込まれていない場合もあります。

このような土地を売る場合では、事前に把握することが必要な内容があります。例えば道路に面している場合で、水道局によって地中に水道管の本管が埋設されている場所の場合では、問題なく後から引きこむことが可能なケースが多々あります。

しかし、中には埋設管が無い状態の場所などもあり、このケースでは水道局と話し合いを行う必要が出てきます。宅地として利用できない場合では、条件によっては水の引き込みが困難になってしまうケースもあり、事前に必ず確認することが必要です。ところが通常ではどのような土地であっても売ることに関しては問題が生じないことも一般的です。たとえ水道管が無い場所であっても、使用目的によってはそもそも水道を必要としない方が存在しているためです。

不動産会社などを通じて仲介を行ってもらう方法も一般的ですが、水道管が引き込まれていない場合では、同じ面積で同じ条件に近い物件と比較をした場合では、査定額がマイナスになってしまうこともありますが、この点については仕方のないものと判断することができます。この条件であっても対応している不動産会社は存在しているので、まずは相談を行ってみることが先決です。

売却しにくい土地と売却しやすい土地の違いを調べてみた

“土地を売却する時には、その土地により、売却しやすい所と、そうでない土地があります。それには広さや、形状、場所、向き、用途地域など、いろいろな条件があります。

その場所に、一戸建てが建築される時もあります。また、マンションやオフィスビルが建てられる場合もあります。一般的な一戸建ての場合になりますと、その土地が正方形とか長方形などが多くの人に求められやすいものです。四角形になっていると、その広さを有効に使うことができるからです。また、土地の向きというのも大きな要素になります。南に道路があるような所が好まれます。南側が道路に面していることで、陽射しや、風通しが良いことで、求める人が、探す時の条件にあげる場合が多いです。

そして、その中においても、特に人気が高いものは角地にあるところで、長い時間、陽射しを望めるからです。また、広さもあまり広いと、それは土地の価格が高くなりすぎることもあり、また、狭すぎる場合には建築しにくくなり、希望の居住面積が確保できなくなることもありますから、ある程度の広さのものが売却する際には良いです。

それに対して、売却しにくい土地となりますと、売却しやすいというものの反対の感じになります。四角形でなく、向きも南側にはなく、広さも求める程度のものでないということになります。

しかし、そのような場合にもメリットはあります。例えば形状がL字型の場合には狭いところを通路や駐車スペースとして使用し、外部からのプライバシーが保てるということがあります。それが三角の場合には庭や駐車場の確保がしやすくなります。そして、北側に道路があるような北向きの場合には夏場には陽が当たりにくいため快適に過ごせるということもあります。土地が狭すぎるという時には階層を2階から3階にすることで居住空間を確保できます。その反対の広すぎる場合には分割をして売却をすることもできます。その場所にあった有効な使い方を想定した売却をすることが大切です。

住んでいる状態の家を売却することはできるのか?

“現在住んでいるお家の買い替えを検討する場合、現状で売ることが出来るのか心配になる人もおられるでしょう。

大抵の人は住宅購入をする場合、銀行借り入れで購入しているケースが多く、住み替えのタイミングは、家族が増えたことにより、現在より広いお家が必要となることや、マンションから一戸建てなどへの土地付き不動産への住み替え、逆に広いことで負担が大きくなった場合、現在よりも小さいお家に住み替えるケースなど様々でしょう。

ローンの残債がある場合、そのローンがゼロになり新たに購入する不動産の購入費用に引き当てたり、新たなローンを組むことが可能かという不安が付きます。
また、現在生活していることで、買い手が付きにくいということも不安要素としてあるでしょう。
中古となると価格の下落も不安となります。

不動産の売却は、宅地や建物に関する宅地建物取引主任者の資格を持った不動産業者の仲介が必要となるでしょう。
不動産の売却で業者が得る収入は、売買手数料です。
この売買手数料は、売る側と買う側の双方から3%回収するもので、販売価格合が高ければ高いほど、不動産仲介手数料も同様に高くなります。
販売実績の高い業者は、高く売ることが可能でしょう。

ただ、そうなると手数料収入も高くなるため、手数料のことに注視してばかりいれば、結果として安く売却しなければいけないこともあるでしょう。
現在住んでいる家でも不動産業者の営業方法次第で高くるれることはあります。
いくら、きれいにしてあるお家でも生活臭や汚れなどが必ずあるため、新たに購入する場合リフォームを行なうでしょう。

キッチンやトイレ、給湯設備などの住設を入れ換え、クロス等の消耗品交換、床などのキズの補修を行なえば、おおよそきれいになります。
ただ、仲介だけを行なう業者ではなく、ローンの組み替えやリフォームと総合的に売却までの段取りを行なう不動産業者に依頼し、高く売れるように話し合いをしておくべきでしょう。
手数料が安い業者が競争の如く、顧客を確保する市場主義となっていますが、手数料収入でビジネスを展開する不動産業が薄利多売化して非常に質が悪くなっているのも現実です。

築年数の経った一戸建てを売却する時は更地にしたほうが得?

今日本では空家(特に古い一戸建て)問題が深刻な問題として大々的に取り上げられています。団塊の世代が65歳以上になり、全世代の中で一番資産を持っているこのあたりの年代の方々がなくなるとさらに空家は増加していくでしょう。そして団塊ジュニア世代がこれら古い一戸建てを相続します。少しでも高く手放したいものですが、どのような売却方法が良いかご説明したいと思います。
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まず日本は新築至上主義があり、中古住宅はとにかく人気がありません。特に奥様方は他人が使ったものを使いたくないといった気持ちが非常に強く、新しいものに魅力を感じます。またパワービルダーと呼ばれる業者が中古と変わらない価格で、膨大な建売住宅を供給し続けているので多くの購入層がこちらに流れます。そのため見た目も古い一戸建ては、少しばかり相場より安く売却金額を設定しても見向きもされません。ではどのようにすれば売りやすくなるかですが、リフォームしてお金をかけるよりは取り壊して更地にしてしまうのです。とは言いましても更地にしてから売りに出すのではなく、「古家あり」の土地として広告を出してもらいます。

そして購入者の希望があれば売主側で更地にするという条件をつけるのです。そうすることで、土地から購入して自分自身で気に入ったハウスメーカーで家を建築したい方も取り込めますし、場合によっては古家を大胆にリフォームし自分好みに改築後住みたい方も取り込めます。家を解体するにはそれなりにお金がかかりますが、そのまま中古住宅として売るよりも必ずや早く契約成立となることでしょう。

ただし売却金額の設定は慎重に行ってください。もちろんそのあたりは仲介業者の担当者も的確なアドバイスをくれるとは思いますが、とにかく仲介業者は早く売ることを煽ってくるので、必要以上の安値で広告を出すことを提示されるかもしれません。そのような提案を受けても自分の信念は曲げずによく考えて決めてください。

中古マンション売却の契約の際に売主が用意しておくものとは

中古マンションの売却においては、部屋単体で行う場合と、例えば、建物全体となる1棟での場合があり、多くは不動産業者を仲介として行なわれることになります。中古マンションでの売却を行う場合には、契約をするにあたっては事前に用意をするものがあり、内容に関してはポイントも含めて十分に理解をしておくことが必要となります。

中古マンションの売却では売買契約書の取交しを行なうことになりますが、まず、権利証か登記識別情報が必要になります。これらの書類は、引渡当日に相手方や不動産会社に提示する必要があり、重要な書類となります。権利証は、通常、戸建住宅の場合などでは土地、建物、それぞれに1通ずつ存在しますが、マンション等の場合では1通の場合が多く、ここでは専用部分、共有部分、敷地利用権が一体となって登記が行われており、もし、2通ある場合には敷地権が設定されておらず、この場合に土地と建物それぞれに登記がなされていることになります。
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次に印鑑と印鑑証明書があります。契約のみの場合には認印に押印することによって成立することになりますが、売却時における登記申請の場合には売り主側の登記申請書類に実印を使用することになり、事前に準備をしておくことが必要となります。また、申請時には印鑑証明書も必要になりますが、この場合、使用するものは3カ月以内に発行された証明書に限られており、注意が必要です。

契約時には、他に、引渡時に固定資産税や都市計画税の清算に使用する固定資産税等納税通知書や、仲介手数料、収入印紙、本人確認のための運転免許証が必要になります。仲介手数料に関しては、それぞれの不動産会社との取決めに沿って支払えばよく、例えば、契約時に一部の支払い等となっていた場合などでは、現金や振込に関しても準備をしておく必要があります。
中古マンションの引渡に関しては、契約時に準備をした全ての書類と、他に、その場で入金などがある場合には、買主に交付する領収書用の印紙が必要になります。